Fiador, Caução ou Seguro-Fiança: qual garantia escolher no contrato de locação?

Um contrato de locação bem estruturado precisa proteger as partes também quando algo não acontece como planejado. Inadimplência, encargos acumulados e danos ao imóvel podem transformar uma relação aparentemente simples em um problema financeiro e jurídico.

Por isso, escolher corretamente a garantia locatícia é uma decisão importante para proprietários, empresas e investidores imobiliários. O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê como modalidades de garantia a caução, a fiança, o seguro-fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Entre as alternativas mais utilizadas estão fiador, caução e seguro-fiança. Mas quais são as diferenças?

Fiador: a garantia depende de uma terceira pessoa

Na fiança, uma terceira pessoa se compromete a garantir as obrigações assumidas pelo locatário caso este deixe de cumpri-las. O art. 818 do Código Civil disciplina essa garantia, enquanto o art. 819 estabelece que a fiança deve ser formalizada por escrito e não admite interpretação extensiva.

Para o locador, o principal cuidado está em verificar a capacidade financeira do fiador, seu patrimônio e a extensão da responsabilidade assumida. Uma garantia aparentemente sólida pode perder efetividade se essa análise não for realizada adequadamente ou se a cláusula contratual não definir com clareza as obrigações garantidas.

Caução: simplicidade, mas com limites

A caução é oferecida pelo próprio locatário e pode assumir diferentes formas. O art. 38 da Lei do Inquilinato admite caução sobre bens móveis e imóveis e estabelece formalidades próprias para cada hipótese.

Quando realizada em dinheiro, a caução não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel, conforme o art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991. Embora seja uma alternativa simples, esse limite pode ser insuficiente para cobrir períodos prolongados de inadimplência, encargos e danos ao imóvel. Já a caução em imóvel exige, entre outros cuidados, a averbação da garantia na respectiva matrícula, nos termos do § 1º do mesmo artigo.

Seguro-fiança: atenção às coberturas

No seguro-fiança, uma seguradora assume os riscos previstos na apólice. Em caso de inadimplência coberta, o locador poderá acioná-la de acordo com as condições contratadas.

O principal ponto de atenção está justamente nas coberturas, exclusões, limites de indenização e vigência. A contratação do seguro não significa que todo prejuízo será automaticamente indenizado, razão pela qual o contrato de locação e a apólice devem ser analisados em conjunto.

Posso exigir duas garantias no mesmo contrato?

Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato proíbe a utilização de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Portanto, não é permitido exigir simultaneamente, por exemplo, fiador e caução ou caução e seguro-fiança. O art. 43, inciso II, da mesma lei ainda prevê consequência específica para a exigência de mais de uma garantia.

A escolha deve considerar o perfil do locatário, o valor do contrato, o imóvel, o prazo da locação e os riscos envolvidos.

FAQ — Garantias Locatícias

Qual garantia é mais segura para o locador?
Não existe uma resposta única. Um fiador com patrimônio sólido pode oferecer boa segurança, enquanto a caução em dinheiro tem a vantagem da disponibilidade imediata, mas está limitada a três meses de aluguel. O seguro-fiança, por sua vez, pode oferecer cobertura mais ampla, desde que a apólice seja adequada ao contrato. A melhor escolha depende do risco concreto da operação.

A caução em dinheiro pode ser superior a três aluguéis?
Não. O art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel. O dispositivo também prevê que o valor seja depositado em caderneta de poupança, revertendo ao locatário, ao final, as vantagens decorrentes do depósito.

Fiador e caução podem ser exigidos juntos?
Não. O art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato veda, sob pena de nulidade, a utilização de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Assim, não se deve cumular fiador, caução e seguro-fiança.

O fiador responde por toda a dívida do locatário?
Depende do conteúdo da fiança e dos limites estabelecidos no contrato. Como a fiança não admite interpretação extensiva, nos termos do art. 819 do Código Civil, é importante definir com clareza se ela alcança aluguéis, encargos, multas e demais obrigações da locação.

Seguro-fiança cobre qualquer inadimplência?
Não necessariamente. A cobertura depende da apólice contratada. É preciso verificar quais verbas estão abrangidas, os limites de indenização, as exclusões, a vigência e os procedimentos necessários para acionamento da seguradora.

Quem paga o seguro-fiança?
O art. 23, inciso XI, da Lei do Inquilinato prevê como obrigação do locatário o pagamento do prêmio do seguro de fiança locatícia. É recomendável que essa responsabilidade também esteja expressamente indicada no contrato.

A garantia termina quando acaba o prazo do contrato?
Não necessariamente. O art. 39 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, inclusive quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado.

O locador pode exigir a substituição da garantia?
Sim, nas hipóteses previstas no art. 40 da Lei do Inquilinato, como morte, insolvência ou exoneração do fiador, entre outras situações previstas em lei. Nesses casos, poderá ser exigida nova garantia nos termos legais.

Como escolher a garantia adequada?
A análise deve considerar o valor do aluguel e dos encargos, o prazo da locação, a capacidade financeira do locatário, o patrimônio do eventual fiador, as características do imóvel e o potencial prejuízo em caso de inadimplência. Mais do que simplesmente inserir uma garantia no contrato, é importante escolher uma modalidade juridicamente válida e efetivamente compatível com o risco da operação.

A NJDL atua na elaboração e revisão de contratos de locação, análise de garantias locatícias, cobranças e demandas imobiliárias, ajudando empresas, proprietários e investidores a estruturar relações mais seguras. Agende uma consulta estratégica.