Distrato Imobiliário: a construtora precisa devolver tudo ao comprador?

O distrato imobiliário é uma situação recorrente no mercado de incorporações. Quando um comprador desiste da aquisição ou deixa de cumprir suas obrigações contratuais, surge uma questão importante para construtoras e incorporadoras: é necessário devolver integralmente todos os valores pagos?

A resposta depende das circunstâncias do contrato.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, estabeleceu regras para a resolução de contratos de aquisição de imóveis em incorporação imobiliária e loteamentos, trazendo parâmetros importantes para compradores e empresas do setor.

O que acontece quando o comprador dá causa ao distrato?

Quando a resolução ocorre por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, a legislação admite a restituição dos valores pagos com determinadas deduções.

Nas incorporações imobiliárias, podem ser descontados, entre outros valores previstos legalmente, a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional que, em determinadas situações, pode chegar a 25% da quantia paga.

Existe, porém, uma diferença importante quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação.

Nesse regime, o patrimônio relacionado à incorporação permanece separado do patrimônio geral da incorporadora, oferecendo maior proteção à execução do empreendimento. Nesses casos, a Lei nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei do Distrato, admite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% da quantia paga.

Isso não significa que toda rescisão autorize automaticamente a retenção máxima. É necessário analisar o contrato, a causa do distrato e as características específicas da operação.

Por que a análise jurídica do contrato é importante?

Para construtoras e incorporadoras, o distrato não deve ser tratado apenas como uma devolução financeira. Uma interpretação inadequada pode gerar discussões judiciais, comprometer o fluxo de caixa do empreendimento e aumentar o passivo jurídico.

A prevenção começa na própria elaboração do contrato de compra e venda, com regras claras sobre consequências do inadimplemento, valores, prazos e condições aplicáveis ao eventual distrato.

Quando a rescisão acontece, uma análise individual permite identificar quais retenções são juridicamente cabíveis e como a restituição deverá ocorrer.

FAQ — Distrato Imobiliário

A construtora precisa devolver 100% do valor pago?
Não necessariamente. Quando o comprador dá causa à resolução, a legislação admite determinadas deduções.

A incorporadora sempre pode reter 25%?
Não de forma automática. O percentual aplicável depende do contrato e das circunstâncias da operação.

E quando existe patrimônio de afetação?
A legislação admite pena convencional de até 50% dos valores pagos, observados os requisitos legais.

A comissão de corretagem pode ser descontada?
Em determinadas hipóteses previstas na legislação, sim.

Como reduzir riscos nos distratos?
Com contratos bem estruturados e análise jurídica antes da formalização da rescisão.

A NJDL Advogados assessora construtoras e incorporadoras em contratos imobiliários, distratos e estruturação jurídica de empreendimentos, buscando reduzir riscos e proporcionar maior previsibilidade às operações. Se sua empresa enfrenta questões relacionadas a distratos imobiliários, fale com nossa equipe.